Le marché immobilier de Nice retrouve progressivement des couleurs sans pour autant renouer avec l’effervescence de 2022. Le nombre de transactions repart à la hausse en 2025, mais reste bien inférieur aux niveaux observés il y a trois ans. Dans le même temps, les prix poursuivent leur progression. Une évolution qui nourrit les inquiétudes des professionnels face aux difficultés croissantes d’accès au logement.
Le ralentissement du marché n’a pas enrayé la hausse des prix. Selon les données de transactions DVF 2021-2025 présentées par le baromètre CPIM, le prix médian des appartements atteint 4 851 euros le mètre carré à Nice en 2025. La progression s’élève à 2,4 % sur un an. Depuis 2021, la hausse dépasse 14 %, avec un gain de plus de 600 euros par mètre carré.
La dynamique contraste avec l’évolution des volumes de ventes. Après un pic de 9 233 transactions en 2022, l’activité a nettement reculé. Le nombre de ventes est tombé à 7 407 en 2023 puis à 6 579 en 2024. L’année 2025 marque un rebond avec 7 511 transactions, sans pour autant retrouver les niveaux observés après la crise sanitaire. Autrement dit, les acheteurs sont moins nombreux qu’il y a trois ans, mais les biens continuent de se vendre plus cher.
Les professionnels y voient le signe d’un marché toujours confronté à un manque d’offre dans une métropole où la pression immobilière reste forte.
Des écarts de prix considérables selon les quartiers
La géographie du marché niçois confirme cette tension. À Mont Boron, le prix médian frôle les 10 000 euros le mètre carré. Les secteurs France-Negresco, Liberti-Albert 1er, Carnot ou encore Saleya-Château dépassent les 7 500 euros le mètre carré.
À quelques kilomètres de là, Ariane-Monzie affiche une médiane de 1 622 euros le mètre carré. Nice Nord-Saqui se situe à 2 155 euros et Bon Voyage à 2 395 euros. Entre les deux extrémités du classement, l’écart dépasse ainsi 8 300 euros le mètre carré.
Certaines zones concentrent également une part importante des transactions. Victor Hugo-Buffa arrive en tête avec 227 ventes recensées sur la période 2024-2025. Jean-Médecin, Riquier, Carras et Bonaparte figurent également parmi les secteurs les plus actifs.
398 000 euros pour un appartement familial
Les budgets nécessaires varient fortement selon la taille du logement. L’acquisition d’un studio ou d’un T1 représente un budget médian de 129 600 euros. Un T2 s’échange autour de 190 000 euros et un T3 autour de 259 000 euros.
Pour les appartements de quatre pièces ou plus, la médiane atteint 398 000 euros. Les trois-pièces constituent aujourd’hui le segment le plus dynamique du marché niçois avec près de 4 000 ventes enregistrées sur deux ans.
Autre enseignement, les petites surfaces demeurent les plus chères au mètre carré. Les studios atteignent 5 536 euros le mètre carré en médiane, contre 4 327 euros pour les T3.
Une tension qui dépasse désormais la seule question du logement
Ces chiffres alimentent les préoccupations de la filière immobilière azuréenne. Dans une nouvelle édition de son Manifeste pour un territoire intelligent et durable, la CCI Nice Côte d’Azur et plusieurs organisations professionnelles alertent sur les conséquences économiques de la crise du logement.
La sénatrice Dominique Estrosi-Sassone évoque ainsi « une crise du logement profonde. » Selon l’élue, « le prix des terrains à bâtir a triplé » et peut désormais représenter « jusqu’à 50 % du coût total d’une opération. »
Même constat du côté de Jean-Pierre Savarino, président de la CCI Nice Côte d’Azur, qui estime que la succession des crises récentes a conduit à « une véritable et durable crise du logement. »
Les indicateurs avancés par les acteurs du secteur témoignent de cette pression. L’offre locative dans les Alpes-Maritimes a été divisée par deux depuis 2019. Les permis de construire ont reculé de 20 % entre 2024 et 2025. Dans le neuf, seulement 2 908 logements ont été mis sur le marché en 2025.
Pour Franck Cannata, président de l’UPE06, l’enjeu dépasse désormais le cadre résidentiel. « Près de neuf entreprises sur dix rencontrent des problématiques pour loger leurs salariés, affirme-t-il. Selon lui, près d’un candidat sur cinq renonce aujourd’hui à un emploi faute de solution de logement abordable. »
Le paradoxe niçois
Au moment où les ventes repartent timidement à la hausse, les prix continuent donc de progresser à Nice. Une situation qui illustre le déséquilibre persistant entre l’offre disponible et la demande.
Malgré le ralentissement observé depuis 2022, le marché ne connaît pas la correction attendue dans d’autres territoires. Les difficultés de construction, la rareté du foncier et la baisse de l’offre locative entretiennent la pression sur les prix.
Pour les professionnels, le constat est désormais partagé : la question du logement ne relève plus seulement de l’immobilier. Elle touche à l’emploi, à l’attractivité économique et à la capacité du territoire à accueillir de nouveaux actifs. C’est sur ce terrain que se joue désormais une partie de l’avenir des Alpes-Maritimes.
NicePremium est un média local indépendant et gratuit.
Pour nous aider à continuer, vous pouvez soutenir notre travail à partir de 5 € par mois.