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5 décembre 2023

FNAIM: Vers un blocage du marché immobilier?

Les chiffres de l’immobilier dans les Alpes-Maritimes parlent d’elles-mêmes: si l’évolution des prix enregistrent seulement une légère baisse au 2ème trimestre par rapport au 1er, par contre la baisse d’activité est de -25/30% sur toutes les communes du département.


Les prix commencent à se stabiliser sur les Alpes-Maritimes en moyenne glissante sur un an, et ils ont très légèrement baissé par rapport au 1er trimestre 2012.

C’est certes un point positif pour les
acquéreurs, mais la baisse n’est pas suffisamment significative pour resolvabiliser les actifs.

Parmi eux, sont toujours en souffrance les primo-accédants, dont les capacités d’emprunt ont été fortement réduites avec la disparition du PTZ+, qui avait représenté 30% des reventes l’an dernier dans le département.

La Côte d’Azur comptant proportionnellement un fort pourcentage de propriétaires immobiliers avec un profil socio-économique de catégories socio-professionnelles aux revenus élevés + ou de retraités, leur attentisme et leur résistance à envisager une baisse des prix sont des facteurs supplémentaires de blocage du marché, que les professionnels immobiliers FNAIM s’emploient, au quotidien, à essayer de déverrouiller.

-L’activité…

On note un fort ralentissement général, de l’ordre de 25 à 30 %, sur toutes les communes importantes du département. Même si la période électorale n’est pas étrangère à cette baisse d’activité, les causes intrinsèques de son ampleur étaient connues et dénoncées dès l’annonce de leur mise en place :

  • suppression du PTZ + dans la revente ;

  • très lourde taxation des plus values immobilières, sans distinction entre la résidence secondaire et l’investissement locatif ;

A ces deux mesures phares, il faut ajouter l’impact psychologique négatif sur les bailleurs de l’arrivée prochaine du blocage des loyers à la relocation, même s’il ne sera qu’un effet d’annonce
dans la plupart des cas ( les biens sont, depuis plusieurs mois, quasiment reloués au même loyer, voire à la baisse).

Dans ces conditions, les professionnels FNAIM Côte d’Azur se demandent si les économies fiscales naïvement mises en avant pour justifier les réformes d’austérité n’ont pas été balayées par le manque de recettes liées à la chute des ventes :

  • diminution des droits de mutation, ressource des collectivités locales ;

  • diminution de la TVA perçue sur les honoraires des professionnels immobiliers et du BTP, notamment en travaux de rénovation ;

  • menaces sur les fermetures d’entreprises et l’emploi.

Un premier élément de réponse est donné par la Présidence elle-même, puisque François HOLLANDE envisage de revenir très rapidement à un régime de taxation des plus values immobilières ramenant le délai d’exonération de 30 à 22 ans, comme ce qui existait avant 2005.

-La FNAIM l’exhorte à revenir à une déduction forfaitaire de 5% par
année de détention. Cette mesure très positive ne sera pourtant pas suffisante pour retrouver un équilibre en offre et demande, que tous les analystes s’accordent à dire qu’il prendra du temps…

-Une proposition clé:

Dans ces conditions, le Bail puissance 3 de la FNAIM, s’il était mis en vigueur au niveau législatif, permettrait au moins de lutter efficacement contre la vacance des logements.

De quoi s’agit-il?

LE BAIL PUISSANCE 3, UN ENGAGEMENT ECONOMIQUE SOCIAL ET CITOYEN POUR DEVELOPPER UNE OFFRE LOCATIVE SOLIDAIRE.

Engagement du bailleur privé de louer le logement, à titre de résidence principale, pour une durée au moins égale à 9 ans, sous conditions de plafonds de loyer et de ressources des locataires.

Les plafonds de loyers :

Plafonds de loyers du secteur locatif social (PLUS ou PLS) soit environ deux fois inférieurs aux loyers du secteur libre.

Les ressources des locataires :

Plafonds du secteur social PLUS, soit environ 60% de la population éligible

Le logement :

-constat de décence du logement établi préalablement à sa location

-logements classés en catégorie énergétique de A à E uniquement

Les compensations pour le bailleur :

déduction de 100% des revenus locatifs ‘sociaux’ pendant 9 ansans

-exonération totale de plus value en cas de revente au bout de 15 ans

non prise en compte de la valeur du logement ainsi loué dans l’assiette de l’ISF

exonération de taxe foncière

Le partenariat public/privé :

Avec l’accord des demandeurs de logement sociaux, les demandes non satisfaites seraient transmises aux professionnels immobiliers, qui pourraient proposer cette solution alternative.

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