En 2025, les étudiants n’ont jamais eu autant de mal à se loger à Nice. Face à la pénurie des petits logements, le marché locatif niçois est en pleine tension. Et si des solutions existent, la problématique reste la même : il y a davantage de demandeurs que de biens à louer.
Un étudiant sur trois qui recherche un logement en région PACA, le recherche à Nice. Une donnée qui confirme l’attractivité du territoire niçois pour les étudiants. Le marché locatif à Nice est pourtant en tension, et en proie à de nombreuses incertitudes, en particulier concernant la question du logement étudiant. Une situation qui s’est amplifiée en 2025, poussant de nombreux étudiants dans la crise. La demande a surpassé l’offre.
Des étudiants en crise
“Honnêtement, c’est compliqué de trouver un logement. J’aurai aimé changer entre mes deux années par exemple, parce que j’ai des problèmes de connexions dans mon appartement actuel. Mais c’est tellement dur de trouver que je me suis résigné à rester dans ce logement. Je m’évite tous ces problèmes”, déplore Maxime, 22 ans, étudiant en Master. La crise du logement étudiant n’a pas seulement freiné les jeunes dans leurs recherches. Elle les a dégoûtés.
“Depuis quelques semaines, on a beaucoup d’étudiants et de parents qui nous appellent pour trouver un logement. Chaque année, cela augmente”, explique Benjamin Mondou, président de Century 21 Lafage Transactions. En plus de cette forte croissance de la demande, Nice s’est imposé comme l’une des villes les plus chères concernant le loyer moyen pour un studio : en moyenne 675 euros. À titre de comparaison, la moyenne à Marseille est de 558 euros. Pour un étudiant, trouver un logement dans la métropole niçoise, à bon prix, revient à chercher une aiguille dans une botte de foin. Même si la métropole organise depuis peu, des rencontres pour aider les étudiants à se loger.
Une pénurie de petits logements
Le principal problème pour les étudiants vient des logements une pièce, que l’on appelle T1. En effet, selon l’étude réalisée par LocService.fr, 65% des étudiants de la région Provence-Alpes-Côte d’Azur demandent un logement T1. Une problématique puisque ce sont ces logements d’une pièce qui se font rares sur le marché.
Benjamin Mondou pointe du doigt ce problème. “S’il y avait eu des efforts dans la construction de petits logements, parce que ce sont principalement ceux-là qui sont recherchés, on n’aurait pas eu cette tension aussi forte. Il y a une pénurie générale mais surtout sur les petits logements, c’est là qu’il y a un problème”, explique-t-il. Un marché des petits logements en crise, et bien plus.
Le marché locatif niçois en forte tension
C’est l’ensemble de l’immobilier niçois qui est touché. “La seule région de France dans laquelle le prix de l’immobilier n’a pas baissé, c’est ici. On n’a plus de foncier disponible donc on ne peut plus construire. C’est un territoire figé. Donc on voit bien que pour les étudiants, c’est devenu très compliqué de se loger”, explique Benjamin Mondou
Une tension du marché illustrée par l’étude publiée par LocService. Cette dernière a mesuré un score de tension (ratio entre le nombre de demandes et le nombre d’offres de logement à louer) de 7,5 cette année, contre 3,08 l’an passé. Ce sont 3,5 points d’augmentation en seulement un an. Ivan Thiébault, data analyst chez LocService.fr, explique les facteurs qui ont drastiquement fait augmenter cette tension.
“Il y a une forte attractivité en termes d’offres de formation étudiante. Puis une certaine attractivité de la ville c’est certain. Cela génère une très forte demande. Un étudiant sur trois veut se loger à Nice, mais à la fois il y a une pénurie de logement. Il y a aussi une réglementation de plus en difficile pour les propriétaires, cela regroupe les normes thermiques, les logements G, qui sont maintenant interdits à la location. Cela retire des biens du marché. On a eu la fin du dispositif Pinel fin 2024, et cela dissuade les gens d’investir donc ce sont des constructions en moins. On peut aussi parler de la concurrence avec les logements Airbnb, c’est un problème à Nice car c’est une ville prisée pour les locations touristiques. Tous ces facteurs font que la tension est forte à Nice”, explique le spécialiste.
Un constat alarmant et des étudiants frappés de plein fouet par ce dérèglement de l’offre. Mais une éclaircie est peut-être à envisager. Benjamin Mondou nuance la question de la pénurie. “Ce que je constate depuis le début de l’année 2025, c’est que nous avons à nouveau des investisseurs qui reviennent investir dans la pierre et qui veulent de la location long terme, avec une rentabilité moins forte mais des investissements plus sûrs”, décrypte-t-il.
La location mixte : la solution miracle ?
Pour contrer la tension du marché immobilier, la mairie de Nice a notamment mis en place un dispositif de location mixte. Un mécanisme permettant à un propriétaire de louer son bien à un étudiant le temps de l’année scolaire, et à un touriste les trois mois de l’été. Début juin, Anthony Borré, premier adjoint au maire, dressait un bilan de ce dispositif : “depuis 2021, c’est monté en puissance. 142 logements ont été délivrés à des étudiants dans le cadre de la location mixte. Il a trouvé son succès ! 142 logements, c’est une résidence étudiante à part entière”, expliquait-il.
Une vraie solution pour loger des étudiants face à la tension du marché selon Benjamin Mondou, qui voit le phénomène de l’intérieur. “La location mixte fonctionne bien. Lorsque l’on fait un peu de pédagogie et qu’on explique au propriétaire qu’ils peuvent avoir des revenus l’été mais en contrepartie jouer le jeu avec nos étudiants. Ce dispositif nous apporte une vraie solution, il n’y a rien de pire que d’avoir des parents qui nous appellent pour leurs enfants et de leur répondre que nous n’avons pas de logements. C’est terrible et frustrant.”
Comment s’y prendre pour les étudiants ?
S’y prendre le plus tôt possible. Le conseil peut paraître naïf mais tout l’enjeu est là : “le pic de demande correspond très précisément à la phase d’admission de Parcoursup. On le voit dans les variations de recherches Google. Il y a un pic à ce moment précis”, alerte Benjamin Mondou. Début juin, tout s’emballe. Pour les étudiants qui recherchent un logement pour le mois de septembre, il faut s’y mettre durant le mois de juin, “quitte à la limite à payer un loyer en avance, même si ce n’est pas facile pour tout le monde”, renchérit l’agent immobilier. Le prix à payer pour avoir de quoi se loger pour la rentrée.
Il faut aussi que l’étudiant concerné puisse proposer son dossier locataire tout de suite, en cas de trouvaille. Les propriétaires veulent pouvoir analyser les documents le plus vite possible, d’où la nécessité de préparer le dossier en amont des recherches, et non pas après. “Il faut donc trouver un garant rapidement : les parents ou Visale. Sachant que Visale c’est vraiment un atout parce que c’est ouvert à tous les jeunes, gratuit et rassurant pour les propriétaires parce que cela protège contre les impayés et les dégâts éventuellement causés dans le logement”, explique Benjamin Mondou.
Cependant, attention aux arnaques qui se propagent. Surtout à Nice et ses alentours. “Il y a une vraie corrélation entre les zones de tensions et les zones où il y a de l’arnaque”, témoigne Ivan Thiébault. Le data analyst donne quelques clés pour ne pas tomber dans le panneau : “faire attention à ce qui est trop beau pour être vrai. Et à tous les bailleurs qui vont demander à ce qu’on leur envoie de l’argent, avant même de visiter le bien. Surtout quand ce sont des moyens de paiement un peu exotiques.” En clair, si un propriétaire demande de l’argent, il faut refuser. Et encore plus si cette demande concerne de l’argent liquide.
Face à un marché saturé, il faut avant tout s’armer de patience. C’est le prix à payer avant de pouvoir s’installer.
