Après la suspension partielle du nouveau règlement métropolitain par le Tribunal administratif de Nice, la ville et la Métropole Nice Côte d’Azur ont décidé de se pourvoir en cassation devant le Conseil d’État. En jeu : la régulation des meublés touristiques dans un contexte de forte tension sur le logement.
Le 29 janvier 2026, le Tribunal administratif de Nice a suspendu partiellement le nouveau règlement de changement d’usage adopté fin 2025 par la Métropole Nice Côte d’Azur. Cette décision est intervenue à la suite d’un référé déposé par des associations de professionnels de la location meublée touristique, qui contestaient la légalité du dispositif.
L’ordonnance de référé ne remet pas en cause le principe des quotas, ni la création de zones à quotas dans quatre secteurs de la ville. Les secteurs concernés restent le Vieux-Nice, le centre-ville, Riquier-Port-Mont-Boron et l’Ouest. La suspension porte uniquement sur les modalités de calcul des quotas.
Face à cette décision, la ville de Nice a choisi de se pourvoir en cassation. Le recours sera porté devant le Conseil d’État. La Métropole Nice Côte d’Azur a confirmé cette orientation, en lien avec la nécessité de ne pas aggraver la pénurie de logements.
Le maire de Nice assume cette ligne. Christian Estrosi a déclaré : « rien ne me fera reculer dans ma volonté de réguler les locations saisonnières. La ville de Nice se pourvoit au conseil d’Etat et mettra en place un règlement plus restrictif encore puisque c’est le mode de calcul (pourtant laissé par le législateur à l’appréciation de la collectivité) qui est contesté et pas le principe des quotas. »
Dans l’attente de la décision du Conseil d’État, la Métropole suspend l’ouverture du dépôt des dossiers dans les zones soumises à quotas. Cette ouverture était initialement programmée à partir du 1er février. La suspension est fixée jusqu’au 30 avril 2026.
Une pression immobilière documentée
La régulation des meublés touristiques s’inscrit dans un contexte déjà ancien à Nice. Dès novembre 2024, la municipalité alertait sur l’explosion des locations de courte durée. Nice figure parmi les villes les plus concernées en France. La ville arrive en deuxième position derrière Paris.
Près de 13 600 annonces de meublés touristiques étaient déjà recensées sur les plateformes de type Airbnb en 2022 pour un total de 5,7 millions de nuitées. Cela entraine une augmentation temporaire de la population de 7% dans certains quartiers et 2% à l’échelle de la ville. Cette situation a des conséquences directes sur l’offre de logements destinés aux résidents permanents. La réduction du parc locatif à long terme affecte les actifs niçois, les ménages modestes et les classes moyennes.
Certaines zones concentrent une part très élevée des annonces. Le Vieux-Nice et la Promenade des Anglais figurent parmi les secteurs les plus touchés. Dans ces quartiers, jusqu’à 70 % des logements proposés à la location sont des meublés touristiques.
La rentabilité joue un rôle central dans cette évolution. Un logement meublé touristique peut générer des revenus de 4 à 8 fois supérieurs à ceux d’une location classique. Cette différence attire les investisseurs. Les prix augmentent. L’accès au logement se complique.
Christian Estrosi avait résumé la situation lors d’une conférence de presse en avril 2025 : « le marché locatif s’est enrayé. »
Un cadre juridique renforcé
La loi LE MEUR, adoptée en novembre 2024, a modifié le cadre d’intervention des collectivités. Le texte permet la mise en place de quotas, le durcissement des conditions de mise en location et le renforcement des contrôles.
La ville de Nice a annoncé un ensemble de mesures dans ce cadre. En avril 2025, Christian Estrosi avait présenté un arsenal destiné à encadrer plus strictement les locations meublées touristiques. L’objectif affiché reste la préservation de l’accès au logement pour les Niçois.
Parmi les mesures prévues figurent des quotas d’autorisations dans 39 quartiers tendus, avec une réduction de 50 % du nombre d’autorisations annuelles. La durée maximale de location des résidences principales est ramenée à 90 jours par an, contre 120 auparavant.
Les autorisations provisoires passent de six à trois ans, sans possibilité de renouvellement. Un logiciel de répartition équitable des quotas doit être déployé. L’obtention d’une autorisation est conditionnée à un diagnostic de performance énergétique compris entre A et E. Une attestation sur l’honneur du respect du règlement de copropriété devient obligatoire.
Les contrôles sont renforcés par sept agents assermentés. Les sanctions peuvent atteindre 100 000 euros en cas de fraude.
Location mixte et calendrier
La municipalité mise également sur des solutions hybrides. Le dispositif de location mixte permet de louer un bien à des étudiants pendant neuf mois, puis de proposer le logement en location touristique durant l’été. Cent cinquante logements étudiants ont déjà été concernés. Le dispositif doit être pérennisé.
Les loyers sont encadrés. Les plafonds vont de 525 euros pour un T1 à 1 200 euros pour les logements les plus grands.
Les premières délibérations avaient été annoncées à partir de la mi-mai 2025. L’adoption du nouveau règlement est prévue à l’automne. Un logiciel dédié doit permettre un traitement équitable des demandes.
La décision du Conseil d’État est désormais attendue. L’enjeu dépasse la seule question juridique. La régulation des meublés touristiques reste un levier central dans la politique locale du logement à Nice notamment en cette période de campane électorale.
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