Le marché du logement dans les Alpes-Maritimes a montré des signes de reprise en 2025, mais reste marqué par des déséquilibres profonds. Entre hausse des prix, manque d’offre et incertitudes politiques, les acteurs du secteur alertent sur une situation durablement tendue.
Le marché immobilier d’habitat dans les Alpes-Maritimes évolue dans un contexte complexe. Les données de l’année 2025 ont confirmé une reprise partielle, notamment dans l’ancien. Cette amélioration reste fragile. Les tensions structurelles persistent et affectent l’ensemble de la chaîne du logement.
Selon Cyril Messika, président de l’Observatoire Immobilier d’Habitat, « si le marché de la revente a repris des couleurs en 2025, le marché du neuf reste très tendu, avec notamment des inquiétudes liées à la baisse des autorisations d’urbanisme. En parallèle les prix continuent de monter, tant pour le neuf que pour l’ancien, et le contexte économique et politique continue à peser sur le moral des ménages. »
La question du logement s’impose comme un enjeu central pour le territoire. La nécessité d’une stratégie durable apparaît dans les prises de parole des professionnels. « La prise de conscience des difficultés à se loger a commencé à se faire entendre, mais il convient de disposer d’une politique du logement pérenne et à la hauteur des attentes », précise Cyril Messika.
Une reprise dans l’ancien, mais des déséquilibres persistants
Le marché de l’immobilier ancien a enregistré une progression sur la période récente. Les volumes de ventes ont augmenté, avec un niveau élevé sur dix ans hors période exceptionnelle post-Covid. Cette dynamique s’est accompagnée d’une hausse continue des prix.
Maître Laurent Libouban souligne cette évolution : « les chiffres de l’immobilier ancien démontrent une reprise sensible du marché sur la période de 2024-2025.Il est à noter qu’en dehors des périodes extraordinaires (2021 à 2023) post covid, le niveau des ventes d’appartements n’a jamais été aussi haut au cours de ces 10 dernières années. On note également une augmentation continue des prix médians sur les dix dernières années pour les appartements, à 4810 euros.m² La tendance haussière est pérenne. »
Le prix des maisons a montré une stabilité relative sur les dernières années, autour de 540 000 euros. Les indicateurs récents ont confirmé une poursuite de la hausse des prix et des volumes. Le seuil des 5 000 euros du mètre carré apparaît proche.
L’analyse sociologique du marché met en évidence des profils d’acquéreurs spécifiques. Les acheteurs provenaient majoritairement du département. Les étrangers représentaient une part limitée. Les cadres et professions intermédiaires dominaient. Les jeunes restaient peu présents parmi les acquéreurs. Les plus de 60 ans occupaient une place importante.
Le neuf en difficulté face à une offre insuffisante
Le segment du logement neuf a connu une situation plus tendue. La baisse des autorisations d’urbanisme a marqué l’année 2025. Le nombre de logements autorisés a fortement chuté, avec un niveau inférieur à celui observé avant la crise sanitaire.
Christophe Bousquet, président de la Fédération des Promoteurs Immobiliers Côte d’Azur et Corse, décrit cette évolution : « l’année 2025 est marquée par une baisse sans précédent des autorisations d’urbanisme. L’approche des élections municipales n’a fait qu’accélérer cette chute. Nous étions en moyenne avant le Covid à 7 000 logements obtenus par an sur les Alpes Maritimes, nous sommes à moins de 3 400 logements autorisés en 2025, soit quasiment la moitié. »
La demande de logements a continué de croître. Plusieurs facteurs expliquent cette pression. L’évolution démographique a joué un rôle. Les changements de modes de vie ont accentué les besoins. Les contraintes énergétiques ont limité l’accès à certains biens. Le développement des locations touristiques a réduit l’offre résidentielle.
Dans ce contexte, la production de logements n’a pas suivi. La pénurie s’est installée et a renforcé la hausse des prix. Les logements disponibles ont diminué, avec un stock limité. Les prix ont progressé dans un marché sous tension.
Christophe Bousquet résume la situation : « la nécessité de bâtir plus pour répondre à la demande devient impérative. Il ne faut pas oublier que les permis de construire d’aujourd’hui, représentent les logements de demain. Produire du logement prend du temps, et le retard accumulé sera difficile à rattraper, il y a donc urgence à tous se mobiliser. »
Un marché locatif sous pression et des incertitudes politiques
Le marché locatif est resté fragile. Après une période de recul, une reprise est apparue en 2025. Cette amélioration est restée limitée par plusieurs facteurs. L’accès au crédit est demeuré difficile. Les conditions économiques ont pesé sur la confiance des ménages.
William Siksik met en garde : « après deux années de chute historique, le marché immobilier de la revente a renoué avec la croissance en 2025. Mais derrière des indicateurs en amélioration, la FNAIM alerte : sans cap politique clair, la reprise pourrait s’enrayer durablement. »
Les contraintes réglementaires et fiscales ont influencé le marché. L’offre locative est restée insuffisante. Les investisseurs ont montré des hésitations. La visibilité politique est apparue réduite à l’approche des échéances électorales.
« Le logement a besoin d’un véritable choc de confiance. Or, avec les élections municipales de 2026 et à l’approche de la présidentielle de 2027, les décisions structurantes sont différées. Le marché est placé sous cloche, dans un climat d’attentisme généralisé », indique William Siksik.
Le BTP face à une crise durable
Le secteur du bâtiment et des travaux publics a résisté dans un environnement difficile. L’emploi a reculé légèrement. Les mises en chantier ont progressé, mais sont restées à un niveau bas par rapport aux années précédentes.
Patrick Moulard souligne les inquiétudes : « on peut, certes, se féliciter du léger rebond observé sur les mises en chantier de logements neufs (+17,2 % sur un an). Mais ces chiffres doivent être recontextualisés au regard du niveau historiquement bas de 2024 et surtout du rythme de production de l’année avant Covid de 2019, plus de deux fois supérieur à celui de 2025. »
La baisse des autorisations a laissé présager un recul à venir. Le manque de logements a affecté l’économie locale. Les besoins liés au développement économique sont restés élevés.
Les professionnels ont appelé à des décisions rapides. Les attentes ont porté sur la libération de foncier, l’accélération des procédures et l’adaptation des règles d’urbanisme.
Le président de la Fédération du Bâtiment et Travaux Publics 06 conclut : « désormais, la peur, voire le refus de décider, ne doit plus l’emporter sur le courage de décider. »
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